Die Aussichten am Immobilienmarkt bleiben langfristig positiv. Dieser hat den Corona-Schock aus dem Vorjahr schnell verdaut und mit wachsenden Preisen geantwortet, obwohl im Frühjahr 2020 noch viele den ultimativen Einbruch am Immobilienmarkt prognostiziert hatten. Vor allem Wohnimmobilien stehen im Fokus. Aktuelle Daten des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zeigen, dass sich Immobilien im vergangenen Jahr um 5,9 Prozent verteuert haben. Noch im vierten Quartal ging es um sechs Prozent nach oben. Der Immobilienpreisindex, der auf Basis von Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten errechnet wird, erreichte zum Jahresende 2020 einen neuen Höchststand. 2019 war auf Jahressicht noch ein Plus von 6,4 Prozent verzeichnet worden, zitiert die Wirtschaftszeitung Handelsblatt.
Deutliche Unterschiede zeigen sich laut des Berichts bei den Preisentwicklungen in den Sektoren und Teilmärkten. Während die Preise für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2020 um 7,5 Prozent anzogen, verteuerten sich Gewerbeimmobilien lediglich um 0,6 Prozent. Auf Jahressicht belief sich das Plus auf 6,8 beziehungsweise 3,1 Prozent. Der vdp weist darauf hin, dass sich die Preise für selbst genutztes Wohneigentum im Berichtsjahr im vergangenen Jahr um 7,5 Prozent erhöht hatten, nachdem sie im Vorjahr um 6,8 Prozent gestiegen waren.
Betongold steht weiterhin im Fokus
Derzeit beobachtet die Deutsche Bundesbank die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt sehr genau. „Aktuellen Schätzergebnissen zufolge lagen die Preise in den Städten nach wie vor zwischen 15 Prozent und 30 Prozent über dem Wert, der durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“, heißt es im aktuellen Monatsbericht. Die Bundesbank mutmaßt, der Preisanstieg sei womöglich auf das neue Verhältnis der Deutschen zu ihren eigenen vier Wänden durch die Pandemie zurückzuführen. Eine Blase, die platzen könnte, sieht die Bundesbank dabei nicht.
Was heißt das jetzt für Anleger? Betongold steht weiterhin im Fokus. Damit wollen Investoren in einen sicheren Hafen in greifbaren Werten einfahren, die weit weniger stark von Spekulationen und nicht nachvollziehbaren Einschlägen betroffen sind als die weltweiten Kapitalmärkte. Laut einer Analyse des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) steigen die Preise für Immobilien auch in den kommenden Jahren vielerorts weiter an. „In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Wohnungsbesitzer damit rechnen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt“, heißt es. Das bedeutet: Immobilien bleiben ein wesentlicher Bestandteil der Vermögensverwaltung und können neben den laufenden Erträgen aus Vermietung und Verpachtung auch auf die Wertsteigerungen an sich setzen.
Langfristige Rendite hängt vor allem mit dem Kaufpreis zusammen
Zumal haben sich Finanzierungskonditionen noch einmal verbessert. Die bereits zuvor historisch niedrige durchschnittliche Rate für Hypothekendarlehen sank im Berichtsjahr laut Bundesbank weiter auf 1,3 Prozent. Die Zinsen werden durch die rasant steigende Staatsverschuldung zur Unterstützung der Wirtschaft in der Folge der Corona-Pandemie auch weiterhin sehr niedrig bleiben. Es lassen sich damit Darlehenszinsen von unter zwei Prozent realisieren, was eine hohe Tilgung möglich macht – und das in der Regel allein über die Mieteinnahmen. Gerade um die private finanzielle Solidität zu sichern, sollten 30 bis 40 Prozent Eigenkapital bereitgestellt, auch für die Kaufnebenkosten und regelmäßig anfallenden Renovierungen.
Die langfristige Rendite hängt natürlich vor allem mit dem Kaufpreis zusammen. Je höher dieser ist, desto geringer fallen die Erträge aus. Wer sich in Städten wie Regensburg, Köln, Berlin, Augsburg, Essen, Hannover, Halle, Dresden oder auch Leipzig umschaut, findet dort substanzstarke Immobilien mit einem gesunden Einstiegspreis, der das 25-Fache der Jahresnettokaltmiete nicht übersteigt. Damit lassen sich in der Regel Renditen zwischen drei und vier Prozent realisieren.
Wer sich vor dem unmittelbaren Erwerb einer Immobilie scheut, kann sich Fonds anschauen, die in die Immobilienprojektentwicklung investieren und durch den Verkauf der abgeschlossenen Neubau- oder Sanierungsobjekte direkte Renditen erwirtschaften. Bei solchen Immobilienprojekten im Fondsmantel handelt es sich um Investments in Neubau- oder Sanierungsobjekte mit einer vergleichsweise kurzen Laufzeit. Damit fallen viele Risiken von Käufen im Bestand weg, etwa teure Revitalisierungsmaßnahmen. Dabei sind beispielsweise auch Sparpläne möglich, um mit monatlichen Einzahlungen das Fondsvermögen aufzubauen. Die Renditemöglichkeiten liegen in der Regel deutlich über dem durchschnittlichen Kapitalmarktniveau.